服务商业地产,国民彩票登入▌▐金融如何创新

2018-12-16 09:08栏目:观点

2018观点商业年会·特写 创新是一个永恒的话题。

11月21日,在2018观点商业年会的主题讨论会上,由建银国际曾粤晖主持,7位重量级嘉宾就此展开讨论。

曾粤晖首先抛出一个问题:商业地产和金融之间的关系水乳交融,但金融究竟要如何在目前的市场环境中作出创新,助力商业地产更好地发展?

针对问题,全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄表示:“我们投资者去看的时候,不管是创新还是用传统的方式做,最后都是看收益率。”

所以,不管是什么类型的产业,要思考的不单单是创新那么简单,关键是创新以后能不能持续拿到可预计的现金流。

奥陆资本蔡金强表示认同现金流很重要,尤其是对商业地产:“目前中国的商业地产,可能正处于黎明前的黑暗,就是融资成本在今年跟明年会大幅的飙升,非常痛苦。”

蔡金强称,如果把商业地产分成四个阶段(土地、开发、运营、退出),再拿中国和美国相比。“在运营的阶段,中国的经营性物业贷款,商业方面大概就只有美国的1/6。在退出阶段,美国的REITs跟ABS总体的规模大概是2万多亿美金,中国只有它的2.6%左右。”

来自元丰资本的古迎辉就提醒,金融创新固然是很重要,但是大家也需要重视一个更根本的问题——商业地产项目本身的盈利能力。

另一方面,古迎辉说,金融创新往往是在市场环境最差的时候,被迫使出来的。“回顾欧美的金融创新的历史,CMBS、REITs等等,他们当时推出来的时候,正是美国的市场环境最差的阶段。”

彩湾智资本耿树森亦称,做商业地产的金融创新,首先还是要学会让商业地产项目盈利。“放弃住宅房地产思维,放弃快盈利的观点,才可能找到盈利点。”

“房地产商现在需要的是一个商业地产从开始诞生,到能够真正产生效益,中间这个过程的金融的模式。这可能才能够真正带给房地产商帮助,也能够带给资本最大的收益。”

中国长城资产田炯还是强调,房地产的一个短板就是缺乏长期稳定、低成本的资金,这在商业地产尤为突出。“但现在国内的资本市场的证券化的产品越来越多,包括CMBS、REITs,这一块我们也是在做很多的尝试。”

“现在我们要创新,我建议先看看世界。”光正置地的陈大佑介绍,目前有一种工具叫证券代币:“它的简称是STO,就是把商业资产、有营收的物业证券化,它是通过持有币来持有你的股份。今年6月到9月,华尔街批了大概90多个项目。”

广东省房地产研究会执行会长韩世同则总结称:“我觉得现在大家都忽略了,都觉得轻资产好,但是我发现香港的很多机构都是重资产的。我做住宅地产赚了钱,我建一个写字楼,然后持有它。”

他还认为:“我觉得在这方面不要过度盲目,要么全部是举债型的,要么全部是轻资产,轻资产到最后就是没资产。我有一个物业在这个地方,我有长期的收益,这也是一个非常好的安排。”