印力集团孙娟:大资管秒速牛牛时代亟须重新定义商业资

2019-01-01 13:04栏目:商业

  本报记者 冯颖祎 北京报道

  “对于一个商业地产项目的盈利定义方式有很多种。印力最看重的是提升商业不动产有现金流的利润,持续创造真实价值。” 近日,在由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”上,印力集团的资产管理部总经理孙娟接受《中国经营报》记者采访时表示。

  峰会上,孙娟介绍道,今年10月,印力将资产管理操作指引已经升级到2.0版本。印力希望将商业地产行业积累的十几年开发和运营管理经验,转化为一套有效的商业地产资产管理方法,系统及专业地指导和帮助各级管理人员或资产经理快速准确地进行决策。

  孙娟表示,作为万科集团成员企业,印力现有的项目,包括印力自主开发建设的资产、联合黑石收购的9个老万达一代项目、刚收购凯德的20个项目,还有万科一批项目。在这种情况下,每家都有各自的一个标准,管理口径是非常混乱的。如果把这几个资产包单独管理是没有问题的,但是如果放在一起来管,就会出现评价标准的问题。

  孙娟认为,在当前大资管时代,要进一步创造挖掘商业地产真实价值,亟须重新定义商业资管指标口径和标准。因此,印力呼吁行业尽量用统一的标准,那么未来,不管是资产重组或者收并购,都会有很大的效率提升。

  孙娟向《中国经营报》记者介绍印力将资产管理操作指引时讲到,资产管理其实是“投、融、建、管、退”这样的闭环流程。1.0版本中主要是开发建设、运营管理,这次2.0版中增加了融资的部分,未来3.0版本将加入投资及退出的部分。

  据了解,印力现在有125个项目,面积逾1000万平方米。谈及这些项目的盈利情况,孙娟认为,对于一个商业地产项目的盈利定义方式有很多种。印力最看重的是如何提升商业不动产有现金流的利润,持续创造真实价值。

  孙娟认为,印力的经营模式和其他公司不一样,有的公司更侧重的是资产层面的回报及退出的问题。但对印力来说回报是一个方面,更看重的是和租户一起健康成长。印力的经营策略是侧重营运驱动而非招商驱动,为了给租户提供更有深度的服务,印力会主动关注租户的客户,通过终端客户的消费体验反馈,分析及发现租户经营上的痛点或痒点,陪伴租户共同寻找解决方案,从而达到更好服务终端消费客户的目标。用印力的管理语言来说是重构商业模式,从传统的B2B2C向B2C2B2C的方式转变。在商业地产的每个环节,印力更多的是作为主人翁的角色,更多地去关注消费者愉悦体验、租户盈利表现和持续的焕发社区活力。

  孙娟举例称,在杭州建设西溪印象城的时候,当时项目所处周边没有什么商业氛围,在项目2公里范围外才看到一些在建的住宅小区,但印力前期调研发现杭州城西区域是一个潜力很大的片区,只是当时的商业配套比较落后,未来的产业升级及人口导入的速度会逐年提升,当时没几家运营商愿意率先投入改善片区的商业氛围。

  孙娟表示,印力愿意做“焕发社区活力之源”的先行者,因为这是印力的使命。而租户也愿意和印力一起成长,事实证明经历五载风雨历程,西溪印象城已然成为整个城西片区的打卡圣地,随着印力的投资与深耕,带动了周边片区的商业活力,现在西溪印象城三期已经在12月28日开业了。由于商场车流量大、经常排队停车,印力拿出一栋楼来再建个停车场,让消费者有更方便、更贴心的体验。

  孙娟表示,印力推荐的评价标准包括了有效的客流和租约数量,从服务个人客户和机构客户两个维度来衡量运营商的规模,而不再从传统的面积或销售额来比较。评价项目或运营商的表现应该从能否契合到顾客的需求、能否给租户更多的价值提升空间、能否让股东获取更多的收益这三个方面一起考量。