关于社区商业的种种痛秒速牛牛怎么看点迄今为止最实用的分析(2)

2019-01-12 13:29栏目:商业

目前国内很多类似于邻里中心(社区商业)的业态不成规模、不成气候,服务也不完善,主要以商业街为主没有完整的配置概念。但苏州工业园区邻里中心却是一个很好的成功案例。

服务:苏州邻里中心平均建筑面积约205万平方米,配置社区活动中心、文化中心、生鲜超市、要点、诊所、银行、通信、餐饮、洗衣、美容、文化用品、维修等12项基础功能,综合全面的服务涵盖;

物业:综合性大厦,大多为四层;

配置:按2万人组团配置一个邻里中心标准规划,2万人组团一般有5/6个住宅区,辐射直径为0.5-1.5公里,面积按1000-15000平方米/千人配置;

定位:80%服务业,其中40%-50%为餐饮,12项功能必备;

运营:功能定位在先,招商紧随其后,再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”;

销售:三权分离,承诺投资回报的产权式商铺销售模式。

招商:主要针对品牌连锁商家,开发成本加物业费的低租金吸引经营者。

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3、商业街区

位于住宅社区内,以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业物业,主要基于住宅区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要,作为补充而产生。

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万科2049定义为高端社区商业消费模式,每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业负责物业管理,与“万科广场”“万科大厦”“万科红”系列品牌成为万科商业地产的产品线。

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万科2049五玠坊是上海万科首创的“原·享未来生活心体验”商业街,业态涵盖精品餐饮,生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游,项目由日本设计师负责。

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4、社区底商

物业范畴,建筑类型而言,以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主,低层次的社区配套实体组成部分,满足自身或附近区域内居民消费需求。

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社区底商一般由于规模小,吸引力有限;生活服务为主,无特色;难以统一运营管理而沦为配角。

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社区商业你问我答

小睿选取了上周人气最高的三大热点问题,请RET睿意德的社区商业操盘手们作答,欢迎拍砖。

社区商业一旦分拆销售,再统一招商运营的难度较大,请问目前国内有经营状况比较好的销售型社区商业项目吗?

RET睿意德策略顾问部经理叶文青:

“ 社区商业主要以满足周边住宅居民便捷性消费需求为主,通常体量不大,过去开发商为追求资金快速回现,均采取销售模式,因此业态较难控制。随着未来社区商业向精品化、特色化、主题化方向发展,越来越多开发商不再采取纯销售的盈利模式,通常可采取主力店持有,或是先租后售(即带租约销售)等模式,来控制业态与商业品质,其余散卖商铺,在业态上也可有所指引,销售过程中采取帮组模式,帮助投资客对接商户或加盟商,即保证业态又可控制投资客的租金回报。

像古北黄金城道或万科海上传奇,都是上海较成功的销售型社区商业。

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针对四线城市,社区商业体量过大,销售困难,有何奇招?

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦:

“ 销售困难通常会是两种情况:一是城市商业体量供应多,而人口少,这样社区商业不能只考虑做周边居民消费,而应拖动更广地区的人过来消费。这需要企业做一些工作:包装主题,例如RET睿意德2006年在昆明服务的一个项目有3万平方米的社区商业周边人口较少,通过包装昆明茶都主题,销售非常好,溢价50%;建立加盟店孵化基金,帮助全国连锁品牌孵化,打造独特的消费业态。二是面积划分不合理,建议调整面积划分,划出一些特别小的铺拉高单价;对大面积铺先招商再带返租销售。

商业综合体动辄上百亿,但是一些县级城市也有一定需求,能否设计一个精简化的微型社区商业?

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦: