中国商铺租赁价格指数发布会暨秒速牛牛主播中国商业地产生态链融合发展峰会成功召开(3)

2019-01-14 14:46栏目:商业

商业地产销售与投资趋势出现背离:稳定的市场销售表现,没有获得企业在投资端更积极的响应。对此,可以发现,新需求受线下零售交易变化的影响,而商办土地整体供应过剩将这一影响放大, 此外,还可以从地价的变化寻求原因。对任何投资而言,投资回报率是投资决策的最重要指南之一。对比二线城市、三四线城市商业地价的变动则可以发现,房价涨幅并未超过地价变动,甚至远小于地价变动。这就可以看出,在成本与售价的综合权衡中,企业对商业地产的投资和销售态度出现背离。

商业和住宅投资导向的背离:商业地产销售表现稳定,投资、开工回落,这与住宅市场销售和投资开工同时稳定增长,形成较大反差。2018年上半年,同期住宅平均成交价格同比上涨幅度显然高于商业地产均价变动,在这种模式下,快速上升、供不应求的住宅市场自然更受企业关注。

从2013年开始,随着我国经济主动调整,GDP速度在整体平稳中逐步下降,虽然增速下降,但是新增量巨大,这意味着我国经济对商业地产有需求、有新的容纳空间。另一方面,参照国家标准,我国部分地域的人均GDP水平,正处于商业地产的蓬勃发展时期,这表明,我国商业地产市场的前景,仍然存在巨大的结构性机遇。从整体看,商业地产仍然大有可为。

2、消费与零售:新商业形态重塑商业地产发展逻辑

随着社会主要矛盾发生改变,商业地产机遇与挑战并存。宏观层面来看,市场面临去库存压力,商业开发投资出现疲软;服务业扩张步伐加快,消费市场规模进一步扩大,互联网的发展使新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看,居民收入持续提高,消费观念也在发生变化。因此,在外部环境发生巨变情形下,商业地产的转型升级是未来行业发展的关键。

(1)消费升级:变化中的客群,引领品质消费新趋势

随着我国推动消费提档升级,品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心。从客群结构上来看:80、90后对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化,更愿意为体验和服务付费;同时,随着我国进入老龄化社会,与之有关的医养服务,也逐渐成为重要的消费业态;另外,随着全面二孩政策放开后,商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。

商业创新路径:创新IP、强化体验式消费随着商业生态的巨变,消费者需求层次已发生巨大变化,商业中心将不在是消费场所,而是全新的生活体验;未来,重新定义消费体验场景,走差异化路线,将成为商业地产升级新路径。

(2)模式变革:新零售重塑价值链,商业地产形态蝶变。

随着中国经济发展步入新常态,零售行业也迎来巨变。为解决线上成本和线下门店品类和覆盖范围有限的问题,企业都在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销,构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式。

新零售价值链:数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王

数据驱动:数字化赋能,以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力

渠道融合:线上线下一体化,边界逐步模糊,需求端对接供应链

平台管理:互联网流量巨头两分天下,平台助力流量转化

用户体验:线下门店场景化、智能化,无人超市将是发展趋势

新零售改变商业地产形态,传统业态价值将重估。商业地产不再是简单的消费载体,传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素,在以消费者为核心的场景重构中,客户聚集的地段价值将重现,社区商业的便捷性愈加凸显,而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。

作为新零售生态的重要环节,商业地产将迎来行业转型的新契机。随着住宅地产发展空间的天花板显现,商业地产成为许多房企转型的集中领域。房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店的诉求不谋而合,双方将进行资源整合,重新发现并提升商业地产价值的机遇。

3、企业:大变局时代的商业地产扩张法则

行业的调整与变化、商业模式的变革,正深刻的影响着各类市场主体的决策行为,商业地产运营企业也在不断调整自己的发展坐标。行业升级发展大幕已拉开,对所有参与者而言,不进则退的“退”或许不是退步,而是退出。当然,有时候,退是一条不归路,但有时候,进也是一条绝路。对于商业地产运营商而言,走好基于市场经济规律的进化之路,或许将是一条康庄大道。

(1)全产业链加速迭代升级,产品创新持续突破